Αιτωλοακαρνανία: Στον… αέρα οι ιδιοκτησίες στις επεκτάσεις των οικισμών μετά το 1980

 

Πως το ΣτΕ έφερε τα πάνω – κάτω στα χωριά. Στον «πάγο» η ύπαιθρος όπως αναφέρει η εφημερίδα "Συνείδηση". Τι εξετάζει ως λύση το ΥΠΕΝ για να μη γίνουν τα οικόπεδα χωράφια άνευ αξίας. Στον αέρα οι ιδιοκτησίες στις επεκτάσεις των οικισμών μετά το 1980

Αναλυτικά το δημοσίευμα:

Στο κενό… βρίσκονται τα οικόπεδα κάτω των δύο στρεμμάτων σε όλους τους οικισμούς της χώρας με πληθυσμό μικρότερο των 2.000 κατοίκων μετά την έκδοση σχετικού Προεδρικού Διατάγματος, που φέρνει τα πάνω – κάτω στον πολεοδομικό χάρτη της υπαίθρου.

Τουλάχιστον μέχρι το Υπουργείο Περιβαλοντος  να βρει μια λύση, για τα χιλιάδες οικόπεδα μικρότερης επιφάνειας κάτω των 2 στρεμμάτων που παύουν να θεωρούνται οικοδομήσιμα, εκτός αν πληρούν πολύ συγκεκριμένα κριτήρια – όπως πρόσωπο σε υφιστάμενο κοινόχρηστο δρόμο.

Τι έκρινε το Συμβούλιο της Επικρατείας

Το Υπουργείο Περιβάλλοντος αναγκάστηκε να προχωρήσει στο εν λόγω Προεδρικό Διάταγμα 129/2025, μετά από απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας, σύμφωνα με την οποία ως όρια οικισμών αναγνωρίζονται πλέον μόνο εκείνα που τεκμηριώνονται με δόμηση έως το 1983, αποκλείοντας κάθε μεταγενέστερη ανάπτυξη.

Η απόφαση του ΣτΕ, ουσιαστικά καλεί σε αναοριοθέτηση των οικισμών, αφού ακυρώνει τις αποφάσεις των νομαρχών από τη δεκαετία του 1980, με τις οποίες τα όρια οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων είχαν διευρυνθεί, κρίνοντας ότι οι νομάρχες δεν είχαν την δικαιοδοσία για τέτοιου είδους ενέργειες.

Εξάλλου, η νομολογία του ΣτΕ είχε επισημάνει κατ’ επανάληψη ότι η ανεξέλεγκτη επέκταση των ορίων οικισμών, χωρίς σαφή ιστορική ή πολεοδομική τεκμηρίωση —το λεγόμενο «ξεχείλωμα»— είναι αντισυνταγματική.

Αντιθέτως, η δόμηση πρέπει να περιορίζεται αυστηρά εντός ορίων ιστορικά αναγνωρισμένων. Σύμφωνα με το ανώτατο δικαστήριο, η διατήρηση της φυσιογνωμίας των οικισμών, καθώς και η προστασία του περιβάλλοντος, αποτελούν συνταγματικές επιταγές που υπερτερούν έναντι άλλης χωροταξικής ή αναπτυξιακής σκοπιμότητας.

Έτσι, ένα σπίτι που π.χ. χτίστηκε στα τέλη της δεκαετίες του 1980 στην επέκταση κάποιου οικισμού, ακολουθώντας τη τότε νόμιμη διαδικασία με την ανάλογη έκδοση οικοδομικής άδειας, σήμερα θεωρείται αυθαίρετο κάποιο τρόπο…

Φυσικά όσοι έχουν ήδη χτίσει δεν θα έχουν καμία συνέπεια, όμως αυτό δεν σημαίνει ότι δεν μιλάμε για παραλογισμό. Γι΄αυτό και το Υπουργείο Περιβάλλοντος επεξεργάζεται τρόπους για να βρεθεί μια λύση, όχι μόνο για ό,τι οικοδομήθηκε τα προηγούμενα χρόνια, αλλά και για να μην μετατραπούν σε χωράφια άνευ αξίας τα οικόπεδα με επιφάνεια μικρότερη των δύο στρεμμάτων.

Οι αντιδράσεις

Το όλο ζήτημα προκαλεί εύλογες ανησυχίες και αντιδράσεις, καθώς ουσιαστικά παγώνει οποιαδήποτε οικιστική και αναπτυξιακή δραστηριότητα στα χωριά όλης της ελληνικής υπαίθρου.

Αυτοί που πλήττονται περισσότερο είναι όσοι διαθέτουν ιδιοκτησίες στις επεκτάσεις των οικισμών και οι οποίες πλέον τα οικόπεδά του γίνονται χωράφια άνευ μάλιστα ιδιαίτερη αξίας (αφού μιλάμε για εκτάσεις μικρότερες των δύο στρεμμάτων) και βρίσκονται στον… αέρα, μέχρι να βρεθεί μια λύση.

Ήδη η Επιτροπή Περιβάλλοντος της ΚΕΔΕ ζητά διασφάλιση της συνέχειας δόμησης σε οικισμούς που διαθέτουν υποδομές και κοινωνική ζωή και ετοιμάζει παρέμβαση διαβούλευσης με το Υπουργείο Περιβάλλοντος, το Συμβούλιο της Επικρατείας και το ΤΕΕ.

Τι σχεδιάζει το Υπουργείο: Περιοχές Ελέγχου Χρήσεων που θα είναι εκτός ορίων οικισμού και εκτός σχεδίου

Σύμφωνα με δηλώσεις αρμοδίων παραγόντων της πολιτικής ηγεσίας του ΥΠΕΝ υπάρχει πρόθεση του υπουργείου να οργανώσει αυτές τις περιοικιστικές Ζώνες (Ζώνες Γ’ ή τμήματα αυτών) σε Περιοχές Ελέγχου Χρήσεων (ΠΕΧ) που θα είναι εκτός ορίων οικισμού και εκτός σχεδίου.

Μαζί με τη δυνατότητα δόμησης στις περιοχές αυτές, ο νομοθέτης θα μπορέσει να βάλει ειδικές χρήσεις (π.χ. κοινωνική κατοικία) και να προσδιορίσει και μία αρτιότητα, η οποία να είναι μεταξύ 2 και 4 στρεμμάτων.

Επομένως αυτή η περιοικιστική περιοχή θα έχει μεγαλύτερη αρτιότητα από τα εντός οικισμού, που είναι 300 έως 400 τ.μ. , αλλά μικρότερη από την εκτός σχεδίου και θα οργανωθεί υπό την προϋπόθεση ότι θα έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο.

Οι όροι δόμησης και νέες ζώνες σύμφωνα με το ΠΔ

Το νέο Προεδρικό Διάταγμα θεσπίζει ενιαίο πλαίσιο για τους γενικούς όρους δόμησης και τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης, προσαρμοσμένα στην κατηγορία και τα χαρακτηριστικά κάθε οικισμού.

Σημειώνεται ότι οι διατάξεις αυτές δεν εφαρμόζονται αυτόματα, αλλά μόνο εφόσον έχει προηγηθεί η έκδοση του σχετικού προεδρικού διατάγματος για την οριοθέτηση του συγκεκριμένου οικισμού.

Ζώνες Οικισμών

Το νέο πλαίσιο καθορίζει τρεις βασικές πολεοδομικές ζώνες, με διαφοροποιήσεις στους όρους δόμησης:

• Ζώνη Α: Το συνεκτικό τμήμα του οικισμού που προϋπάρχει του 1923, με αυστηρότερους όρους δόμησης για τη διατήρηση της παραδοσιακής αρχιτεκτονικής.
• Ζώνη Β: Το συνεκτικό τμήμα που αναπτύχθηκε από το 1923 έως το 1983, με μέτριους όρους δόμησης.
• Ζώνη Β1: Το διάσπαρτο τμήμα της ίδιας περιόδου, με πιο ελαστικά όρια δόμησης αλλά πρόσθετους περιορισμούς.

Η Ζώνη Γ που αναφερόταν στο προηγούμενο σχέδιο του Π.Δ. και θα περιλάμβανε τις περιοχές του οικισμού μετά τη Β1 Ζώνη μέχρι και το καθορισμένο όριο του οικισμού, αφαιρέθηκε έπειτα από παρατήρηση του Σ.τ.Ε..

Όροι δόμησης ανά ζώνη

Ζώνη Α
Η αρτιότητα καθορίζεται σε οικόπεδα:

• Άνω των 2 στρεμμάτων, με πρόσωπο τουλάχιστον 15 μέτρα σε κοινόχρηστο χώρο.
• Εξαίρεση προβλέπεται για μικρούς, απομονωμένους οικισμούς, όπου η αρτιότητα ξεκινά από 500 τ.μ. με πρόσωπο 10 μέτρα.

Ζώνες Β & Β1
Άρτια θεωρούνται τα οικόπεδα:

• Από 300 έως 2.000 τ.μ., με ελάχιστο πρόσωπο 10 μέτρα σε κοινόχρηστο χώρο.
• Για οικόπεδα που δημιουργήθηκαν μετά την 4η Νοεμβρίου 2011:
• Έως 500 τ.μ. ➜ πρόσωπο 10 μέτρα
• Άνω των 500 τ.μ. ➜ πρόσωπο 15 μέτρα

Γενικές διατάξεις

• Μέγιστο ποσοστό κάλυψης: 60%
• Ύψος: έως 2 ορόφοι, κατ’ εξαίρεση 3 σε περιπτώσεις μορφολογικών ιδιαιτεροτήτων

Δημήτρης Παπαδάκης - Εφημερίδα "Συνείδηση"