ΒΑΣΙΛΗΣ ΠΟΛΥΖΟΣ: «Επέκταση Σχεδίου Πόλης Αστακού-Τα πραγματικά δεδομένα και οι αναγκαίες διαδικασίες».

 

ΒΑΣΙΛΗΣ ΠΟΛΥΖΟΣ: «Επέκταση Σχεδίου Πόλης Αστακού-Τα πραγματικά δεδομένα και οι αναγκαίες διαδικασίες».

Η εφαρμογή της επέκτασης του σχεδίου πόλης του Αστακού αποτελεί ένα σοβαρό και σύνθετο πολεοδομικό ζήτημα, το οποίο ασφαλώς πρέπει να προχωρήσει. 

Είναι όμως απαραίτητο η δημόσια συζήτηση να γίνεται με βάση τα πραγματικά σημερινά δεδομένα και όχι να δημιουργείται η εντύπωση ότι πρόκειται για μια απλή διαδικασία, η οποία μπορεί να ολοκληρωθεί με την εξασφάλιση ενός ποσού της τάξης των 150.000 ευρώ, σύμφωνα με πρόσφατο δημοσίευμα.

Η πραγματικότητα είναι πολύ πιο σύνθετη.

Η Πράξη Εφαρμογής της επέκτασης έχει ιστορία δεκαετιών. Με την υπ’ αριθ. 321140/9621/20-2-2014 απόφαση της Περιφέρειας Δυτικής Ελλάδας κυρώθηκαν συγκεκριμένα τμήματα της 2/1996 Πράξης Εφαρμογής της περιοχής επέκτασης του Σχεδίου Πόλης Αστακού και του οικισμού Χοβολιού.

Αυτό, όμως, δεν σημαίνει ότι από εκεί και πέρα η εφαρμογή της αποτελεί απλώς ζήτημα «πασσάλωσης» των οικοπέδων ή ανάθεσης μιας ακόμη μελέτης.

Τα πραγματικά προβλήματα που πρέπει να αντιμετωπιστούν

Για να εφαρμοστεί σήμερα στην πράξη ένας πολεοδομικός σχεδιασμός που έχει τις ρίζες του πριν από 36 χρόνια, πρέπει προηγουμένως να εξεταστεί η ορθότητα του τότε σχεδιασμού καθώς και η συμβατότητά του με τα δεδομένα που έχουν διαμορφωθεί στο μεταξύ.

➡️Πρώτον, το παραλιακό μέτωπο. Στα πλαίσια της σύνταξης της Πράξης Εφαρμογής δεν ελήφθησαν υπόψη και δεν αποτυπώθηκαν στα διαγράμματα που τη συνοδεύουν, τα καθορισμένα όρια του αιγιαλού και παραλίας στην συγκεκριμένη περιοχή. 

Ως εκ τούτου, τμήματα του εγκεκριμένου σχεδίου πόλης ενέπιπταν στην τότε ζώνη παραλίας και η πράξη εφαρμογής εσφαλμένα απέδιδε τμήματα οικοπέδων εντός της ζώνης αυτής.    

Στην κατεύθυνση της αντιμετώπισης του συγκεκριμένου προβλήματος, το 2023 πραγματοποιήθηκε επανακαθορισμός οριογραμμών αιγιαλού και παραλίας σε συγκεκριμένα οικοδομικά τετράγωνα. 

Κατά συνέπεια, απαιτείται η σύνταξη νέας πράξης εφαρμογής, η οποία θα λαμβάνει υπόψη τις τελευταίες οριογραμμές αιγιαλού και παραλίας. Πρόκειται για δεδομένα που δεν είναι δυνατόν να αγνοηθούν κατά την εξέταση της εφαρμογής του πολεοδομικού σχεδιασμού.

➡️Δεύτερον, τα ρέματα και οι παραρεμάτιες περιοχές. Ήδη κατά την κύρωση της Πράξης Εφαρμογής υπήρχαν ζητήματα που συνδέονταν με τις περιοχές αυτές. 

Σύμφωνα με σχετική Γνωμοδότηση του ΣτΕ το 2007, δεν προτεινόταν νομίμως η τότε οριοθέτηση των ρεμάτων και κατ’ ακολουθία οι πολεοδομικές ρυθμίσεις στα Ο.Τ. παρά των ρεμάτων. 

Αυτό είχε σαν αποτέλεσμα την εξαίρεση κάποιων Ο.Τ. από την Πράξη Εφαρμογής. Ωστόσο, η εξαίρεση αυτή δεν έγινε ορθά, με αποτέλεσμα να αποδίδονται κάποιες τελικές ιδιοκτησίες εντός των συγκεκριμένων περιοχών.

 Η νέα διαδικασία οριοθέτησης και διευθέτησης των ρεμάτων θα επηρεάσει τον πολεοδομικό σχεδιασμό και συνεπώς απαιτείται να αποσαφηνιστεί τι ακριβώς μπορεί σήμερα να εφαρμοστεί και ποιες προσαρμογές απαιτούνται. 

Εξάλλου, σχετικά με τα παραπάνω, ο δήμος προέβλεψε στον προϋπολογισμό του 2026 ποσό για την οριοθέτηση και τα έργα διευθέτησης των ρεμάτων.

➡️Τρίτον, οι κοινόχρηστοι χώροι, το πράσινο και οι εισφορές σε γη. Τυχόν μεταβολές που έχουν προκύψει από νεότερα θεσμικά και πραγματικά δεδομένα θα επηρεάσουν όχι μόνο τους δρόμους και τους κοινόχρηστους χώρους, αλλά και την τελική διαμόρφωση ιδιοκτησιών και τις σχετικές υποχρεώσεις. 

Αυτά δεν λύνονται με μία απλή τοποθέτηση οροσήμων. Σχετικά με τις εισφορές, ισχύει 5ετής αποσβεστική προθεσμία για την ταμειακή βεβαίωση των οφειλών, η οποία ξεκινά από το τέλος του έτους μέσα στο οποίο κυρώθηκε η Πράξη Εφαρμογής, δηλαδή οι εισφορές αυτές θα έπρεπε να είχαν επιβληθεί από το τέλος του 2014 έως το τέλος του 2019. 

Ως εκ τούτου, ήταν πρακτικά αδύνατον να επιβληθούν αυτές οι εισφορές από μέρους της παρούσας δημοτικής αρχής. Παρόλα αυτά, με την ολοκλήρωση της νέας πολεοδομικής μελέτης και πράξης εφαρμογής που θα λαμβάνει υπόψη και θα λύνει τα υπάρχοντα προβλήματα, θα υπάρχει η δυνατότητα επανυποβολής των εισφορών.    

➡️Τέταρτον, οι αποζημιώσεις και τα επικείμενα. Για τη διάνοιξη δρόμων και την απόδοση κοινόχρηστων χώρων θα απαιτηθεί αντιμετώπιση υπαρχόντων κτισμάτων, περιφράξεων και άλλων επικειμένων, προσκυρώσεων και αποζημιώσεων. Συνεπώς, πρέπει να προσδιοριστεί και το πραγματικό οικονομικό αντικείμενο της εφαρμογής.

Και υπάρχει πλέον το ΤΠΣ

Είναι σημαντικό όμως, ότι σήμερα βρίσκεται σε εξέλιξη το Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο του Δήμου Ξηρομέρου, το οποίο καλύπτει τις Δημοτικές Ενότητες Αστακού, Αλυζίας και Φυτειών.

Δεν πρόκειται για μια μελλοντική εξαγγελία. Το ΤΠΣ αποτελεί τον νέο πολεοδομικό σχεδιασμό πρώτου επιπέδου για τις τρεις Δημοτικές Ενότητες. 

Επομένως, οποιαδήποτε συνολική αναθεώρηση του πολεοδομικού σχεδιασμού δεν μπορεί σήμερα να εξετάζεται αποκομμένα από το ΤΠΣ που βρίσκεται ήδη σε εξέλιξη και μέσω του οποίου αντιμετωπίζεται συνολικά ο πολεοδομικός σχεδιασμός πρώτου επιπέδου.

Μέσα από αυτή τη διαδικασία πρέπει να συνεκτιμηθούν τα σημερινά δεδομένα για τα ρέματα, το παραλιακό μέτωπο, τους κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους, το πράσινο, τις χρήσεις γης και γενικότερα τη μελλοντική πολεοδομική οργάνωση του Αστακού.

Ειδικότερα, στο πλαίσιο της ανάλυσης του επικρατέστερου σεναρίου ανάπτυξης (Σενάριο 2 - ήπιο Σενάριο Βιώσιμης Χωρικής Ανάπτυξης), κατά την Α Φάση εκπόνησης του ΤΠΣ, δόθηκε ιδιαίτερη έμφαση στην ενίσχυση του ρόλου του Αστακού ως έδρας μιας περιοχής με πολλαπλές δυνατότητες ανάπτυξης. 

Στην κατεύθυνση αυτή, κρίθηκε σημαντική η αντιμετώπιση των εκκρεμών πολεοδομικών ζητημάτων, καθώς και η επέκταση του σχεδίου πόλης, βάσει του υφιστάμενου πολεοδομικού σχεδιασμού. Πιο συγκεκριμένα, προτάθηκαν, μεταξύ άλλων, τα εξής:

• Αναθεώρηση / τροποποίηση του υφιστάμενου σχεδίου πόλης, με σκοπό την διόρθωση συγκρούσεων με την υφιστάμενη κατάσταση και το ισχύον θεσμικό πλαίσιο (θεσμοθετημένες χρήσεις γης, οριογραμμές αιγιαλού - παραλίας κ.λπ.), τη βελτίωση των υποδομών και την εξασφάλιση κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων. 

Ειδικά για το σχέδιο πόλης του Αστακού επισημάνθηκε η ανάγκη ένταξης στο σχέδιο των παραρεμάτιων περιοχών, που εξαιρέθηκαν από την κύρωση της Πράξης Εφαρμογής

• Πολεοδόμηση της περιοχής ανατολικά του Αστακού, που βρίσκεται εκτός του υφιστάμενου ρυμοτομικού σχεδίου της πόλης, αλλά έχει ενταχθεί στο όριο του Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου του οικισμού (ΓΠΣ ν.1337/1983) και θεωρείται εγκεκριμένη επέκταση οικισμού.

Πώς τεκμηριώνεται το ποσό των 150.000 ευρώ;

Στο δημοσίευμα αναφέρεται ότι το κόστος της σχετικής μελέτης ανέρχεται περίπου στις 150.000 ευρώ. Ποια ακριβώς είναι αυτή η μελέτη και πώς προϋπολογίστηκε;

Το σύνολο των ανωτέρω απαιτούμενων ώστε να εφαρμοστεί το σχέδιο πόλης στην πράξη απαιτεί ποσό πολλαπλάσιο των 150.000€.

Όταν γίνεται δημόσια συζήτηση για ένα τόσο σοβαρό πολεοδομικό ζήτημα, οι αριθμοί πρέπει να παρουσιάζονται ολόκληροι και μαζί με όλες τις απαιτούμενες διαδικασίες.

Άλλο η εφαρμογή και άλλο η συνολική αναθεώρηση

Άλλο είναι η εφαρμογή των τμημάτων της Πράξης Εφαρμογής που έχουν κυρωθεί και μπορούν νομίμως και τεχνικά να υλοποιηθούν και άλλο η αντιμετώπιση των τμημάτων όπου τα νεότερα δεδομένα επιβάλλουν τροποποιήσεις ή συνολικότερη αναθεώρηση του πολεοδομικού σχεδιασμού. 

Το γεγονός ότι υπάρχει μια κυρωμένη πράξη Εφαρμογής δεν σημαίνει ότι αυτή είναι και υλοποιήσιμη στην πραγματικότητα. Το δεύτερο δεν μπορεί να εξετάζεται σαν να μην υπάρχει σήμερα σε εξέλιξη το νέο ΤΠΣ.

Η θέση μας είναι ξεκάθαρη

Η επέκταση του Αστακού αποτελεί σημαντικό αναπτυξιακό ζήτημα και η εφαρμογή της είναι προς όφελος της πόλης.

Ακριβώς γι’ αυτό δεν πρέπει να αντιμετωπίζεται επιπόλαια.

Χρειάζεται να γνωρίζουμε ποια τμήματα μπορούν να εφαρμοστούν άμεσα, ποια επηρεάζονται από νεότερες θεσμικές μεταβολές, τι συμβαίνει με τα ρέματα και το παραλιακό μέτωπο, ποιες είναι οι πραγματικές απαιτήσεις σε αποζημιώσεις και έργα, ποιες προσαρμογές πρέπει να εξεταστούν μέσω του ΤΠΣ και, τελικά, ποιο είναι το πραγματικό συνολικό κόστος.

Το ουσιαστικό είναι πώς εφαρμόζουμε σωστά, νόμιμα και οριστικά την επέκταση του Αστακού, λαμβάνοντας υπόψη όλα τα σημερινά και πραγματικά πολεοδομικά δεδομένα, ώστε να μη δημιουργήσουμε αύριο νέα προβλήματα στους ίδιους τους ιδιοκτήτες και στην πόλη.

Αυτό είναι το ζήτημα που αξίζει μια σοβαρή τεχνική και δημόσια συζήτηση.